Come aprire un Bed & Breakfast in casa di proprietà

Come aprire un Bed & Breakfast in casa di proprietà

Vorresti aprire il tuo Bed & Breakfast? Vorresti trasformare casa tua in un B&B? Vorresti trasformare la tua casa di proprietà in affittacamere? Vorresti comprare un appartamento e metterlo a reddito ma non sai cosa conviene di più tra affitto e B&B?

Ecco alcune domande e risposte su cui bisogna sapere sull’attività di Bed & Breakfast o B&B: che autorizzazioni ci sono aggiornati fino ad oggi, Novembre 2021.

In questo articolo troverai informazioni su come ottenere la SCIA, che requisiti servono per l’apertura, quale disciplina fiscale ottemperare, che tasse e come funzionano Booking, Airbnb, Home Away ecc, che differenza c’è tra B&B e affittacamere, quanti soldi ci vogliono per aprire un bed and breakfast, quanto guadagna un B&B, quante camere ci vogliono, che servizi deve offrire e molte altre domande!

Sono la

Il Bed and Breakfast (B&B), la cui traduzione letterale dall’inglese significa «letto e colazione», consiste nell’offrire ospitalità a pagamento nella propria abitazione.

Questa forma di accoglienza è, per molti turisti, una valida alternativa al soggiorno in albergo, in quanto permette di visitare un’area a costi contenuti, vivere la vacanza nel comfort di un appartamento e contemporaneamente di conoscere da vicino le abitudini e i costumi dei paesi in cui si soggiorna.

L’attività di B&B rappresenta, d’altro canto, una valida occasione di reddito per chi disponga di un alloggio o di una casa ampia in città, in aree rurali caratterizzate da forme di turismo verde, in montagna ecc.

Dal 21 giugno 2011 è in vigore il nuovo codice del turismo, d.lgs. 23 maggio 2011 n. 79 (pubblicato sul s.o. n. 139/1 alla G.U. n. 129 del 6 giugno) che ha introdotto il Bed and Breakfast a carattere imprenditoriale. Pertanto dall’anno 2011, le persone che vogliono avviare un’attività di Bed and Breakfast hanno a disposizione due tipologie:

  • i classici B&B a carattere familiare, dove è previsto alloggio presso la propria residenza e offerta di cibi e bevande preconfezionate a colazione;
  • i B&B a carattere imprenditoriale.

I primi non necessitano di partita IVA e sono un’attività economica non imprenditoriale, i secondi invece sono imprese a tutti gli effetti.

Il B&B, che sia familiare o imprenditoriale, è una forma di ospitalità rivolta ad un turista desideroso di avere un contatto più diretto e personale con i luoghi che visita e con le persone che incontra: l’accoglienza è offerta in case private nelle quali solo un massimo di tre camere sono riservate agli ospiti; la colazione è servita con i cibi e le modalità tipiche delle tradizioni locali cercando, nel frattempo, di soddisfare le esigenze dell’ospite.

Importante per chi si vuole proporre come gestore di un B&B è infatti la conservazione e la valorizzazione delle tradizioni, dell’ambiente, della cultura e dell’alimentazione del luogo con l’obiettivo di migliorare la qualità del soggiorno.
Il Bed and Breakfast è una forma di ospitalità molto diffusa nei Paesi di lingua inglese, come Inghilterra, Irlanda, Stati Uniti e Australia dove da tempo rappresenta una componente essenziale dell’accoglienza turistica, spesso preferita agli alberghi, soprattutto per il contatto diretto che questo tipo di sistemazione permette di stabilire con il Paese e con i suoi abitanti.

1) Gli adempimenti per l’apertura di un Bed and Brekfast

2) Il Bed and Brekfast familiare

3) Requisiti soggettivi per l’apertura di un Bed and Breakfast

4) Bed and breakfast: disciplina fiscale

5) Bed and breaksfast: tassa Airbnb 2018

1) Gli adempimenti per l’apertura di un Bed and Brekfast

Il peso delle procedure burocratiche per la gestione di un B&B è diverso a seconda se si sceglie di aprire un B&B familiare o un B&B imprenditoriale.
Innanzitutto si deve presentare per entrambe le forme di B&B (familiare o imprenditoriale) la SCIA su un modulo già predisposto e con diversi allegati.

Schema degli adempimenti per l’apertura di un B&B

L’esercizio dell’attività ricettiva di B&B è subordinato alla presentazione di una denuncia di inizio attività al Comune sede della struttura.
DescrizioneDocumentazione
L’attività ricettiva a conduzione familiare B&B e le foresterie per turisti possono essere intraprese con la SCIA.SCIA
Chi esercita le attività ricettive a conduzione familiare Bed & Breakfast, le foresterie per turisti e chi intende locare direttamente le unità abitative ammobiliate ad uso turistico nella forma non imprenditoriale, può comunicare alla Provincia competente, su apposito modulo predisposto e fornito dalla stessa Provincia su modello regionale, entro il 1° ottobre di ogni anno, i prezzi minimi e massimi e rispettivamente il periodo di apertura dell’attività e il periodo di messa in locazione, con validità dal 1° gennaio dell’anno successivo.
Per le zone montane i prezzi comunicati entro il 1° ottobre hanno validità dal 1° dicembre successivo.
Copia della comunicazione deve essere esposta all’interno della struttura ricettiva.
Comunicazione dell’attrezzatura e dei prezzi
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Legislazione nazionaleLegislazione regionale
• d.P.R. 445/2000
• legge 241/1990, art. 19
Legislazione regionale specifica
PrassiGiurisprudenza
• Risoluzione del Ministero delle Finanze del 14 dicembre 1998 n. 180/E
• Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 180 del 3 ottobre n. 155/E
• Risoluzione Agenzia delle Entrate 24 gennaio 2008 n. 18/E.
Corte Costituzionale (sentenza) del 5/01/2008 n. 369

2) Il Bed and Brekfast familiare

Secondo le disposizioni normative Regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici.

Per “Bed & Breakfast” si intende l’attività di carattere saltuario svolta da privati che utilizzano parte della loro abitazione di residenza per offrire un servizio a conduzione familiare di alloggio e prima colazione.

I “Bed & Breakfast” devono avere dalle 3 alle 6 camere con una conduzione esclusivamente familiare, un cambio biancheria e un servizio di prima colazione.
Senza considerare però la pulizia della stanza e il servizio di accoglienza. Eppure in Italia i Bed and Breakfast non sono considerati impresa e si distinguono da tutte le altre strutture cosiddette “ricettive”. Il che significa in termini burocratici una maggiore libertà d’azione e in campo fiscale, il non essere assoggettati né all’apertura della tanto odiata partita IVA né tantomeno ai famigerati studi di settore.

L’esercizio dell’attività di “Bed & Breakfast” non necessita di iscrizione alla sezione speciale del Registro delle Imprese.
Secondo la normativa vigente in Italia, la gestione dovrebbe essere non solo a carattere familiare, ma anche esercitata in modo saltuario (o occasionale o per periodi ricorrenti stagionali). Alcune leggi regionali, infatti, prevedono periodi minimi di apertura e periodi massimi di permanenza dei clienti (in media 30 giorni). Se aprirli è, comunque, molto facile – basta una dichiarazione di inizio attività, consegnata al comune di appartenenza e l’approvazione dell’assemblea condominiale nel caso di abitazione con ingresso non autonomo – mantenere un carattere non imprenditoriale e familiare non è sempre così automatico.

Si segnala che con un’altra sentenza del 10 gennaio 2018 n. 510 il tribunale di Roma sostiene che è possibile aprire in condominio un bed and breakfast nonostante il regolamento contrattuale preveda il divieto di destinare gli immobili ad attività di locanda o pensione.

3) Requisiti soggettivi per l’apertura di un Bed and Breakfast

Il Bed and Breakfast familiare deve essere esercitato da privati in forma non professionale, in possesso di idonei requisiti:

  • possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del r.d. n. 773/1931 (t.u.l.p.s.);
  • assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia;
  • assenza di condanne ai sensi della legge 20 febbraio 1958 n. 75 (legge Merlin).

4) Bed and breakfast: disciplina fiscale

In merito al trattamento fiscale, il Ministero delle Finanze è intervenuto con la Ris. n. 180/E del 14 dicembre 1998, in cui vengono evidenziate:

  • la carenza del carattere della professionalità, desumibile anche dal fatto che dal punto di vista amministrativo l’attività si pone al limite tra l’ospitalità volontaria e l’ospitalità imprenditoriale;
  • l’impossibilità di far rientrare il servizio di ospitalità domestica tra le attività di sfruttamento dell’immobile per fini commerciali, essendo lo stesso comunque destinato a soddisfare le esigenze abitative dell’esercente l’attività di B&B;
  • la classificazione dei servizi di pulizia delle stanze e di prima colazione nella normale conduzione e manutenzione dell’immobile in quanto resi in assenza di specifiche autorizzazione sanitarie e senza l’utilizzo di particolari attrezzature.

Trattamento ai fini IVA
Poiché ai sensi dell’art. 4 d.P.R. n. 633/1972, il presupposto dell’applicazione dell’IVA è l’esercizio della professione abituale, la mancanza di tale requisito della professionalità e il carattere occasionale e saltuario consentono in via generale, come precisato dal Ministero, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA. Di conseguenza, il soggetto che intende avviare tale attività non deve essere in possesso di partita IVA.

Va evidenziato però che nel caso in cui l’attività, pur essendo esercitata in modo periodico, sia svolta sistematicamente, con carattere di stabilità e con una specifica organizzazione di mezzi, l’esercizio della stessa assume il carattere della professionalità e pertanto si manifesta la necessità di richiedere la partita IVA (al Registro delle Imprese della CCIAA o dall’Ufficio Unico delle Entrate) e di effettuare i relativi adempimenti previsti.

5) Bed and breaksfast: tassa Airbnb 2018

Dal 1° giugno 2017 è scattata la cedolare secca del 21% c.d. “Tassa Airbnb”.

La nuova “Tassa Airbnb” si applica sul contratto di affitto per periodi inferiori ai 30 giorni. Il tributo si applica agli affitti turistici siglati tra persone fisiche sia in maniera diretta che tramite agenzie immobiliari o portali online che offrono servizi di questo tipo, come Airbnb o Booking. È questo l’effetto del nuovo regime di sostituzione di imposta sulle locazioni brevi disciplinato dall’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017 (pubblicato nella gazzetta ufficiale il 24 aprile 2017, n. 20) . E cioè dalla manovra correttiva che oggi sarà approvata in prima lettura dalla camera per poi passare al senato per il via libera definitivo. La norma sul regime fiscale da applicare agli affitti brevi inizia a decorrere dal 1° giugno. Ma, senza l’approvazione degli emendamenti alla manovra, nei fatti non può essere adempiuta dagli intermediari digitali che non abbiano una stabile organizzazione in Italia.

Nota Bene L’imposta sugli affitti turistici brevi sostituisce quindi quella che normalmente andrebbe versata con la dichiarazione dei redditi. “Andrà a sostituire specificatamente quella dell’Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi”.

Per i proprietari di immobile che dovessero affittare tramite agenzie o intermediari online è utile sapere che:

  • toccherà a loro occuparsi degli adempimenti relativi a questa norma;
  • dovranno quindi trasmettere i dati relativi ai contratti stipulati;
  • e, nel caso siano loro a incassare il canone di locazione, dovranno agire come sostituti di imposta e provvedere a trattenere e versare l’imposta l’omessa, incompleta o infedele trasmissione dei dati richiesti è punita con la sanzione da 250 euro a 2.000 euro applicabile in caso di omissione di ogni comunicazione prescritta da leggi tributarie, ridotta alla metà se l’adempimento è effettuato correttamente entro i quindici giorni successivi alla scadenza;
  • la ritenuta, nel caso in cui non sia stata esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, si considera operata a titolo di acconto.

In concreto, quindi, aumentano gli adempimenti da svolgere per gli intermediari, che dovranno anche fornire a fine anno la Certificazione unica a chi affitta, così da segnalare gli importi percepiti e le trattenute effettuate. Vedremo se questa novità della manovra correttiva influirà, e in che modo, sul mercato degli affitti brevi, anche a livello di costi.

Come aprire un B&B – Le leggi sul Bed and Breakfast

Il B&B in Italia

Il Bed and Breakfast è ormai un’attività che ha raggiunto una piena maturazione e noi di Bed-and-Breakfast.it riceviamo continuamente richieste di informazioni circa l’apertura di un B&B in Italia.

Il B&B è in costante crescita anche nelle preferenze dei viaggiatori grazie alla diversificazione della tipologia offerta che si è avuta negli ultimi anni e grazie alla diffusione capillare su tutto il territorio nazionale.

Il bed and breakfast ha infatti permesso e permette, anche a chi ha dei mezzi economici ridotti, di viaggiare o di viaggiare più a lungo e ha dato la possibilità di offrire ospitalità turistica in località in cui non è economicamente conveniente l’apertura di strutture alberghiere.

Sempre piú persone, inoltre, avvertono durante il viaggio la necessitá di intraprendere rapporti umani genuini e di entrare in contatto con lo stile di vita della terra che li ospita: alloggiare in Bed and Breakfast consente a chiunque di vivere l’esperienza unica di condividere lo stile di vita del luogo e la gente che vi abita.

Aprire un B&B significa poter beneficiare di una “entrata” familiare in più e di aprirsi al mondo esterno con la voglia di condividere esperienze trasmettendo l’amore per il proprio territorio.
 

Come aprire un’attività di Bed and Breakfast [ La SCIA ]

Secondo le Norme Regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast“le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.

La disciplina dei B&B è regolata da 19 leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo»). Ad essa si è sostituito il Dlgs 79/2011 (e successive modifiche), che ha ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo (Il Governo ha varato il Codice del turismo, per promuovere il mercato del turismo e rafforzare la tutela del consumatore. La Corte Costituzionale, tuttavia, ha dichiarato l’illegittimità di numerose disposizioni).

In tale contesto, le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l’esercizio del B&B, ad esempio in termini di posti letto (da 6 fino ad un massimo di 20), numero di camere (in genere 3 ma si può arrivare anche a 6) e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività.

La prima cosa da fare per aprire un B&B è quindi quella di consultare la specifica Legge Regionale in materia.

Successivamente bisogna accedere tramite Internet o recarsi allo sportello SUAP del Comune di pertinenza per ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è la nuova procedura che sostituisce la DIA (Denuncia di Inizio Attività). Il vantaggio offerto da questo nuovo strumento è quello che con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.

Alla SCIA, tramite gli strumenti cartacei o telematici, vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica. Gli allegati variano da regione a regione e si può passare dalla sola planimetria dell’abitazione al contratto di proprietà o di affitto, per arrivare fino alla copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti, richiesta in alcune regioni.

I passi successivi riguardano l’avvio delle pratiche, gestite dagli Uffici Turistici, per l’eventuale classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

Riguardo a queste procedure vanno consultati gli uffici competenti in quanto ci potrebbero essere delle differenze tra regione e regione.

I Comuni possono applicare un diritto di istruttoria per la gestione della SCIA variabile da 30 a 150 Euro.
 

Requisiti per l’alloggio

Tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni e individuano dei requisiti minimi delle stanze. È prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base.

Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti.

Anche i bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water… etc.) e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.

Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (ad esempio, almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell’ospite.

L’alloggio deve avere massimo da 3 a 5 camere (i requisiti variano da regione a regione) debitamente arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (i requisiti variano da regione a regione).

Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi, nel corso dell’anno. In questo caso non serve l’apertura della partita IVA.

I requisiti minimi richiesti per l’apertura di un B&B sono: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. Anche questi possono subire delle variazioni da regione a regione.

Di norma viene richiesto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è comunque sempre richiesta la reperibilità.
 

Il servizio

Dovrà essere accurato avvalendosi della normale organizzazione familiare e fornendo, esclusivamente a chi è alloggiato, cibi e bevande confezionate per la prima colazione, senza alcun tipo di manipolazione. Questo non significa che si debbano servire solo alimenti confezionati industriali né che l’inderogabilità a questa regola sia assoluta.
 

La colazione

Nel servizio di B&B, la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso o che con alcuni adempimenti minimi sia possibile anche per lui acquisire la possibilità di servire cibi manipolati (ad esempio il Manuale di Autocontrollo Semplificato).
 

I prezzi

I prezzi applicati sono decise liberamente dal titolare, che li espone all’interno della struttura specificando chiaramente le caratteristiche di ciascuna soluzione.
 

Comunicazione degli ospiti alla P.S.

Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.

[ Approfondimento: La comunicazione delle schedine alloggiati ] 


Comunicazione delle presenze alle Regioni / ISTAT

Il titolare di ciascun Bed and Breakfast deve obbligatoriamente comunicare gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’Istat.

La rilevazione sul Movimento dei clienti consiste in una vera e propria osservazione svolta dall’Istituto Nazionale di Statistica.

In particolare, la legge regionale n.18 del 2012 e la D.G.R. n. 573 del 2014 ha stabilito che la diffusione dei dati relativamente al flusso dei clienti dovrà svolgersi necessariamente per via telematica.

L’indagine per fini turistici risponde ai dettami normativi previsti dal Regolamento EU n.692 del 2011.

[ Approfondimento: Le comunicazioni obbligatorie dei B&B all’Istat e alle Regioni ]
 

Differenze principali delle Leggi Regionali

REGIONELegge RegionaleMassimo numero di CamereMassimo numero di Posti LettoNote
AbruzzoL.R. 28.4.2000, n. 78 (modificata da L.R. n. 44/2011)410Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi.Come aprire un B&B in Abruzzo 
BasilicataLegge Regionale 4 giugno 2008, n. 84 / 68 / 126 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l’attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all’abitazione del titolare.
Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi.Come aprire un B&B in Basilicata
CalabriaLegge 26 febbraio 2003, n. 2

Legge Regionale del 7 agosto 2018, n. 34
48Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l’esercente di gestire altri B&B.Come aprire un B&B in Calabria
CampaniaLegge Regionale 10 maggio 2001, n. 548Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi.Come aprire un B&B in Campania
E. RomagnaArt. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 1636Massimo 120 giorni continuativi di attività o 500 pernottamenti. Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg.Come Aprire un B&B in Emilia Romagna
Friuli V.G.LR 21/2016, art. 25LR 21/2016, allegato H 4 / 68 / 12Il Friuli distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 4 camere e 8 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.Come aprire un B&B in Friuli Venezia Giulia
LazioRegolamento 16 giugno 2017, n. 1438Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all’interno della stessa.Come aprire un B&B in Lazio
LiguriaLegge regionale 12 novembre 2014, n. 323 / 4 La Liguria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere nel primo caso e 4 camere nel secondo.Il titolare dimora stabilmente nella struttura durante i periodi di apertura in una camera ad uso esclusivo.Come aprire un B&B in Liguria
LombardiaLegge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27412Chiusura di almeno 90 giorni all’anno per rispettare i criteri di saltuarità dell’attività.Come aprire un B&B in Lombardia
MarcheLegge Regionale 11 luglio 2006, n. 936Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall’abitazione principale.Come aprire un B&B nelle Marche
MoliseLegge Regionale 12 luglio 2002, n. 1336Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. continuativi.Come aprire un B&B in Molise
PiemonteLegge regionale n. 13 del 03 agosto 2017Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 20183 / 66 / 12Il Piemonte distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.Qualora il B&B venga svolto in forma non imprenditoriale l’apertura nell’anno non può superare i 270 gg. così articolati:
a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg.
b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno.Come aprire un B&B in Piemonte
PugliaLegge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 273 / 69 / 18La Puglia distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 9 posti letto nel primo caso e 6 camere e 18 posti letto nel secondo.L’attività di B&B a conduzione familiare non imprenditoriale può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno.Come aprire un B&B in Puglia
SardegnaLegge Regionale 28 Luglio 2017, n. 16  

Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019
310Come aprire un B&B in Sardegna
SiciliaLegge Regionale n. 32 del 2000520Come aprire un B&B in Sicilia
ToscanaLegge regionale 20 dicembre 2016, n. 86612Come aprire un B&B in Toscana
Prov. TrentoLegge provinciale 15 maggio 2002, n. 74 Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l’attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell’anno.Come aprire un B&B in Trentino
Prov. BolzanoLegge provinciale 11 maggio 1995, n. 128 Non esiste la tipologia Bed and Breakfast, ma solo “Affittacamere”. 8 camere o 5 appartamenti nello stesso edificio.Come aprire un B&B in Alto Adige
UmbriaLegge Regionale 10 luglio 2017, n. 8Regolamento RegIonale 13 settembre 2018, n. 83 / 56 / 10L’Umbria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 5 camere e 10 posti letto nel secondo.Come aprire un B&B in Umbria
Valle d’AostaLegge regionale 29 maggio 1996, n. 1Legge regionale 4 agosto 2000, n. 236Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall’abitazione principale.Come aprire un B&B in Valle d’Aosta
VenetoLegge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11312Come aprire un B&B in Veneto

 

Il B&B come attività occasionale

In Breve – I proventi dell’attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. È necessario che il gestore del B&B si doti di un bollettario per quetanziare l’incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B documentate attraverso ricevute o fatture fiscali (evitare gli scontrini in quanto facilmente contestabili dall’Agenzia delle Entrate).

Nella maggior parte delle Regioni l’attività non viene considerata d’impresa, quindi non è necessario possedere partita IVA né iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Tuttavia alcune Regioni consentono anche l’attività imprenditoriale.

[ Approfondimento: Il Regime Fiscale per i B&B senza partita iva esercitato come attività occasionale ]
 

L’Affittacamere – Il B&B professionale

Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B.

L’Affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.

Anche l’apertura di un Affittacamere è soggetto a SCIA da inviare per via telematica al SUAP del Comune in cui viene aperta l’attività.

Trattandosi di un’attività d’impresa è ovviamente richiesta l’iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali.
 

Il B&B come attività imprenditoriale – Il regime forfettario

Qualora l’attività di Bed and Breakfast produca un reddito superiore a determinate cifre per cui non possa più essere considerata un’attività occasionale è necessario aprire partita iva e scegliere il regime fiscale.

In questo caso, fino ad un limite di 65.000 euro l’anno, il regime forfettario è di certo la soluzione migliore e in assoluto più conveniente. 

[ Approfondimento: Regime Forfettario per i B&B, Affittacamere e Case Vacanza ]
 

Il Condominio non è un vincolo all’apertura di un B&B

Aprire un B&B in un condominio è possibile. Nessuna normativa statale o regionale che lo vieti dunque, sarà il regolamento interno allo stabile l’unico documento a cui far fede.

[ Approfondimento: Il B&B e il Condominio ]
 

Tasse e balzelli – Il Canone RAI

Esiste, ahinoi, una Legge Nazionale che impone di pagare un canone speciale RAI a chi detiene più apparecchi televisivi destinati a fini di lucro all’interno della propria abitazione.  

La legge viene applicata a diverse categorie “commerciali” tra le quali rientrano anche gli Affittacamere e i B&B.

[ Approfondimento: Il B&B e il Canone Rai Speciale ]
 

Tasse e balzelli – La SIAE

La società che tutela i diritti degli autori e degli editori esige il pagamento del canone Siae anche dai B&B, poiché li considera al pari di strutture alberghiere, bar o ristoranti: esercizi pubblici.

[ Approfondimento: Il B&B e la Siae ]
 

Tasse e balzelli – La Tassa sui Rifiuti Speciale (TARI)

È il Comune a stabilire chi paga la Tassa sui rifiuti speciali maggiorata.

Bisogna fare riferimento a quanto stabilito dal Comune che governa il territorio in cui si trova il B&B chiamato ad assolvere il pagamento della Tari, ed eventualmente avanzare ufficiali richieste per eventuali eccezioni.

[ Approfondimento: Il B&B e la tassa sui rifiuti speciale ]

Quanto si può guadagnare con un B&B?

Quindi, quali sono i guadagni di un B&BUna stanza in un B&B costa in media 70-100 euro a notte. Per cui, un bed & breakfast medio con 4 stanze e circa 6 posti letto, aperto quasi tutto l’anno, può avere un guadagno annuo lordo da 40.000 a 70.000 euro circa.

Come ottenere fondi per aprire un bed and breakfast?

Per accedere ai bandi relativi ai finanziamenti a fondo perduto occorre come primo requisito essere un affittacamere regolarmente registrato e, il titolare, in caso di impresa individuale, o la metà dei soci, in caso di società di persone, essere disoccupati.

Che differenza c’è tra un B&B e affittacamere?

AFFITTACAMERE. Un’altra forma di locazione turistica è rappresentata dagli affittacamere. La differenza tra B&B e affittacamere è sottile: mentre i primi sono generalmente considerati strutture ricettive a conduzione familiare, gli affittacamere sono vere e proprie strutture ricettive extra alberghiere.

Quante camere deve avere un B&B?

da 3 a 5 camereL’alloggio deve avere massimo da 3 a 5 camere (i requisiti variano da regione a regione) debitamente arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (i requisiti variano da regione a regione).

Quanti soldi ci vogliono per aprire un bed and breakfast?

Generalmente, l’investimento iniziale medio per aprire un B&B, in una struttura di proprietà, si attesta sui 30.000 – 40.000 euro, considerando in tale cifra i costi per piccoli interventi di ristrutturazione, l’arredo e l’allestimento delle camere, dei bagni e degli spazi comuni nonché i costi per gli adempimenti …

Cosa è compreso nel B&B?

Il trattamento in B&B, letteralmente Bed & Breakfast, comprende solo l’alloggio e la prima colazione. … Alcune strutture hanno iniziato ad offrire anche un ulteriore opzione, quella solo dell’alloggio senza prima colazione e questa risponde alle esigenze di chi desidera ancora più indipendenza.

Quali servizi può offrire un B&B?

Quali servizi offre un B&B? Cosa è compreso? Colazione. La prima colazione è un punto cardine per qualsiasi B&B. … Biancheria. … Periodi di apertura. … Numero di persone ospitabili. … Periodo di permanenza degli ospiti. … Prezzi. … Tassa di Soggiorno. … Comunicazione degli ospiti 1.

Cosa non deve mai mancare in un B&B?ha bisogno di una camera in cui dormire.

(E possibilmente, bene). Una camera da letto ben predisposta ed attrezzata influisce notevolmente sulla soddisfazione del cliente.

10 cose che non possono mancare in camera da letto

PARTIAMO DAL LETTO:

1- IL GIUSTO NUMERO DI CUSCINI (oltre quello con cui dormiamo)
E’ un elemento essenziale, insieme alla biancheria, per rendere, se volete, sontuoso il vostro letto.
Come calcolarlo?
In genere è compreso tra 1 e 6 e dipende dalla grandezza del letto e da quanto tempo volete impiegare a spostarli prima di dormire!

2- UN MATERASSO GRANDIOSO
Il materasso è fondamentale per un ottimo riposo durante la notte.
La tipologia dipende dai vostri gusti. Ricordate però di scegliere l’altezza del materasso in proporzione all’altezza del comodino.

INTORNO AL LETTO:

3- UN COMODINO BEN ORGANIZZATO
Dovrebbe esserci tutto quello che vi occorre prima, dopo e durante il riposo notturno, se viene interrotto. E tutto quello che vi fa piacere avere vicino a voi mentre dormite.
Scegliete voi la vostra personale combinazione; per esempio potrebbe essere una lampada, un buon libro e una caraffa d’acqua. O una candela profumata, da accendere mentre leggete prima di addormentarvi, come nella foto.

4- UN TAPPETO
Se avete già un grande tappeto in camera, non possono mancare due piccoli tappeti ai lati del letto per accogliere con calore il vostro primo passo nella giornata che comincia.

5- UN POSTO DOVE SEDERSI CHE NON SIA IL LETTO
Una poltrona con davanti un pouf o una chaise longue con accanto un tavolino e una lampada sono un posto ideale dove sistemarvi comodamente per leggere un libro o una rivista, se non volete farlo nel letto.
Un’ottomana sistemata ai piedi del letto può essere utile per sedersi, per mettere o togliere le scarpe o per poggiare i vestiti prima di riporli nell’armadio.

6- UNA COLLEZIONE DI COSE CHE AMATE
Raccogliete in uno scaffale o su un mobile oggetti che vi piacciono e che vi donino un sorriso al solo sguardo e fate in modo di poterli vedere al risveglio, e l’intento è raggiunto: rendervi felici.

7- FOTOGRAFIE
E’ sconsigliato mettere fotografie di familiari in camera da letto, meglio evitare di pensare ad una persona specifica prima di addormentarvi. Se vi piacciono le foto e pensate di metterle in camera da letto, sarebbe meglio optare per fotografie eleganti con temi che vi diano serenità.

NELLA STANZA:

8- NO TECNOLOGIA
E’ ormai risaputo: le onde elettromagnetiche prodotte dagli oggetti tecnologici influiscono negativamente sul nostro benessere. Quindi in camera da letto niente telefonino, computer o anche televisore! Il vostro riposo notturno ne gioverà.

9- NIENTE SPECCHI
Conoscete il Feng Shui? E’l’arte di origine cinese di arredare e progettare le case affinché esse siano un luogo di prosperità, pace e felicità. Lo specchio, secondo il Feng Shui, non dovrebbe essere collocato in camera da letto perché si suppone che porti energie negative, disturbando il sonno.

ED INFINE:

10- UN TEMA
Scegliere un tema per la vostra camera da letto è un buon modo per armonizzare gli oggetti, i mobili e i tessuti nella stanza.
Potreste scegliere per esempio il tema delle righe se vi piace. Sceglietele di spessori e colori diversi e posizionatele sia in verticale che orizzontale per evitare l’effetto “fodera all’interno della borsa”.